2012年9月19日星期三

谈古纳今:先建后售的替代方案●古纳西卡兰 财经 评论 谈古纳今 2012-09-12 12:36


当政府密切监督产业市场是否有泡沫,并检视兴建更多可负担得起的房屋建议时,产业领域很自然地成为焦点,尤其是在预算案即将到来之际。
根据经验法则,当市场提起产业泡沫时,不管赞成或反对,泡沫也许正在酝酿。
因此,我们最好就是仔细检查产业市场的运作,看看是否有人不经意地造成虚假的需求———缺乏正真需要入住的需求。
很多事在水落石出之前,都会有很多争论,然而,如果没有足够的需求入住房屋,产业价格将会下挫。如果供应比需求多,产业价格也将崩溃。当然,反之亦然。
澳洲早已推行
屋主、发展商、银行甚至是买家,都不想发生这种事,因此,都接受打压膨胀但不会导致爆破的措施。
唯一想要房屋市场剧烈波动的是炒家。
因此,为了所有人的利益,需要抑制过度炒作,确保供应与需求平衡。
如果要让国人从本地产业市场得益,限制甚至是禁止外国人购买房屋并没有错,许多国家都如此做,情况也没有变得更糟。
影响供应的其中一个主要因素,就是先建后售的概念,发展商声称,此概念将导致产业供应减少高达80%,并促使价格飙涨。
不管这种言论是真是假,目前都没有定论,然而,这里有个先建后售的替代方案。
执行一套系统,即金钱先不流入发展商手里,直到发出住用证(CF)为止,这也等于是“先建后售”。
这套系统已经在其他国家执行,例如澳洲,将可一劳永逸地解决房产计划被搁置的问题。
政府效率差劲
由于该系统非常简单,因此,多年来我们都无法解决该问题,实在很丢脸,反映出发展商的强大影响力,以及政府效率的差劲。
让我们来说说系统的运作。
发展商,和目前没有什么两样,可以提出发展计划,根据计划和规格发售。
买家如果接受,将支付订金,并根据完工的日程表付款。
所不同的是,买家所支付的金钱,不会流到发展商手里,而是流入一个有计算利息的信托户头。
至于发展商呢,将根据房产项目的可行性以及在信托户头里的金额,获得商务过渡贷款。
这里需要专业的工程师,鉴定工程进度。
银行则根据工程进度,把金额汇入信托户头里。
最终,当入伙纸发出,一切都获得认证后,信托户头才释放金钱给发展商。
国行负责监管
政府可以协助设立这种计划,国行则负责监管,并把里头的金钱投资在有利息的工具里,例如政府债券与财政票据。
银行可以给予发展商优惠融资,因为在信托户头里(将)会有等额的金钱。信托户头每年很轻易地可以获得利息,例如2%,虽然比定期存利率低,然而,发展商凭此以4%的利率取得优惠贷款并非不可能。
是的,融资成本将会增加,然而并不是很高。假设,房屋成本是30万令吉,土地与建造成本各占一半,比重会有不同,不过,让我们做一个简单化的例子。
基本上,发展商也会从土地成本里取得盈利,尤其是已经获准从农业用地转换为住宅用地。因此,融资只用在建筑成本,这里举的例子是15万令吉。
然而,这笔钱并不是马上就要用到,而是根据工程进度。我们假设在一段日期里平均地发放。于是,15万令吉在2年里发放,被征收的利息实际上只有1年。
不需雄厚财力
如果发展商能够以4%的利率取得优惠贷款,而它从信托户头里取得2%的利息,那它1年所需支付的利息只是3000令吉。这是很小的金额(只占房价的1%),然而却提供了完整的保障,甚至发展商只要稍微提高赚幅,就可以取回这种成本。
不但如此,如果执行这种计划,发展商根本不需要很雄厚的财力,只要你的计划和商业实践稳固即可,由于拥有信托户头里的金钱,因此很容易就可获得银行的贷款。
就如我说,类似的计划已经在澳洲推行,然而却没有在我国执行,实在很不可思议。
它可以轻而易举地解决房屋计划被搁置的问题。房屋计划被搁置,是因为发展商卷款逃跑,留下尚未建好的房屋。
成千上万的房屋购买者不但没有房子住,一家人历经艰辛的同时,还要支付房贷给银行。
所有相关单位是时候拿出真心并携手合作,一劳永逸解决房屋计划搁置的问题。
古纳西卡兰 独立顾问及作家